19.6亿起五块地，新城市场迎来年度最大规模土拍！

8月22日枣庄市公共资源交易网在新城一口气挂出五块地，新城2023-1、新城2023-2、新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地块。

其中新城2023-1、新城2023-2两地块位于新城妇保院东部属于高楼小吕巷片区；新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地块三地块属于来泉片区。

这份挂牌公告有两点显著变化：

(资料图片仅供参考)

一是在最右侧增加了一处周边设施介绍，也就是罗列出土地一周的优势这还是头一次，显然土地市场也已进入买方市场。

二是明确土地转让协议签订60日内交清全部土地出让金，也就是不在接受分期补缴出让金对资金方实力提出更高要求。

01新城2023-1、新城2023-2

我们先看新城2023-1、新城2023-2两地块的位置，一号地在颐顺康养的东侧北邻厦门路、二号地在颐顺康养南侧南邻黄河路（还未修）。这两地块均是新城区域最东侧的区域，再往东不远处就是店韩路了。

但是这两块地的优势非常明显，就是南邻韩龙山西侧还规划一处山体公园。生态自然环境一流，医疗配套一流（市妇保院），应是龙吟实验中学。从基础配套上讲是完备的，不过生活便利性确实欠佳。

新城2023-1号地指标：

该地块出让面积47274平方米 或70.91亩，

1.0＜容积率＜1.4

起拍价3.2亿，约451万/亩

楼面价约4835元/平方

新城2023-2号地指标：

该地块出让面积48065方米 或72.09亩，

1.0＜容积率＜1.4

起拍价3.2亿，约444万/亩

楼面价约4755元/平方

这两块地技术指标基本一致，土地单价略有差异楼面价也接近。但新城2023-1号地需配建一所6班幼儿园，需去掉约7亩左右的无效占地，该地块拿地成本或破500万每亩。

这两块地容积率均为1.4为片区最低，目前也仅是井字峪别墅区低于它（容积率为1.2）。限高36米应是以11层及以下的产品布局为主，是十分罕见的低密度指标。

这两块地更适合打造康养改善型住宅，做洋房和合院混合产品类似于蓝城小镇院子，有情怀的老板可以试试。

02新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地块

新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9三个地块均在来泉片区的南半部（如上图），其中新城2023-9地块是重新挂牌出让其在2021年度出现过流拍当时定价600万/亩。

新城2023-7号地指标：

该地块出让面积48229平方米 或72.34亩，

1.0＜容积率＜2.2

起拍价4.34亿，约600万/亩

楼面价约4090元/平方

新城2023-8号地指标：

该地块出让面积45703平方米 或68.55亩，

1.0＜容积率＜2.1

起拍价4.113亿，约600万/亩

楼面价约4285元/平方

新城2023-9号地指标：

该地块出让面积52878平方米 或79.32亩，

1.0＜容积率＜2.0

起拍价4.759亿，约600万/亩

楼面价约4500元/平方

这三块地单价均为600万/亩，但新城2023-7、新城2023-9两地块需配置一所6班幼儿园，相对而言土地获取成本更高一些。

新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9三个地块从实拍可以看出新城2023-7价值最低，其南向和西南向均被来泉山庄大高层遮挡视线受限。新城2023-8、新城2023-9正面为韩龙山两地块相对而言视野更为开阔，但地形对楼栋布局提出更高要求。

显然来泉片区南部区域薛2023-17地块及东待拍地块相对优质，也就是说秀地置业已经把控来泉片区的所有优质地块，其他较差地块推向市场销售。

总结：

今年新城市场除秀地置业成交薛2023-17地块外还未有第二家开发企业拿地，本次五块地推向市场是国企托底还是民企出手目前不得而知。

在这里我们要思考一些问题我们的土地价格是否过高？是否应该给开发企业一定的政策支持来寻求产品上的突破？

如何消除不可预见的开发矛盾有利于整个市场健康平稳发展应是我们关注的焦点，希望我们的住建系统和规划审批部门做好顶层设计，引导及鼓励开发企业创造更多精品楼盘。

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