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3涨3落!成交经历“过山车”!多个刚需盘“承包”TOP20榜|杭州楼市年中策划②

6月杭州二手房成交量以5258套收尾,2023年上半年的二手房市场也画上了句号。


(资料图片)

回顾今年上半年的杭州二手房市场,用“过山车”来形容再恰当不过。1月低迷开局,2月回暖升温,3月“破万”,4月“触顶回落”,5月持续回落,6月成交相较3月过万峰值几乎“腰斩”。

虽然上半年二手房市场成交“3涨3落”,有疲软态势,但从整体成交数据上来看,也不算太差。

据杭州贝壳研究院数据显示,2023年上半年杭州二手房共成交41917套,环比去年下半年(32393套)上涨29.4%,同比去年上半年(27750套)上涨51.1%;环比21年下半年(25436套)上涨64.79%,同比21年上半年(55344套)降低24.26%。

二手房成交量呈“过山车”态势

多重原因导致

复盘上半年杭州二手房成交情况——

1月受春节假期影响仅有3179套二手房成交,但市场活跃度明显,有回暖迹象;2月7300+成交量突破近20个月新高,出现久违的小阳春行情。3月购房需求持续释放,创近2年新高,成交量破万。4月、5月回落至7600+套,6月持续下跌至5258套!

数据来源:杭州贝壳研究院

2023年上半年杭州二手房成交量呈“过山车”态势,是多重因素共同作用——

一季度成交量“3连涨”,一是春节后疫情防控放开,各行各业呈现良好恢复态势,收入预期边际回升,从而带动置业信心增强,积压的购房需求在春节后得到较为充分的释放。

二是购房政策的放松以及未来人才落户放松等等利好政策不断释放,刚性和改善性住房需求得到支持。

此外,杭州二手房库存压力大,加之挂牌激增,新房竞品放量,多重压力下大量低价房源入市,成交量的上涨离不开“以价换量”的影响。

二季度成交回落,在3月下旬就有迹象。根据杭州贝壳研究院监测,市场先行指标带看和咨询有一定的回落。

一方面,经历一季度积压需求的集中释放后,新的购买力尚未补充上来,潜在购买力仍处于观望状态,需求回落也属正常现象。

另一方面,此前释放的高性价比房源已经被去化的差不多,短期内市场进入买卖双方博弈对峙的阶段;部分房东预期上升,降价意愿减弱,而购房者并不买账,进而拉长了房源成交周期。

此外,亚运会不停工不停产,大量新房加速入市,并且多个红盘撞车推盘;加之差异化限购政策放宽,置业门槛降低,以及新房限购等因素,置业者们更倾向于新房市场。

多个刚需盘“承包”TOP20榜

“万人摇”红盘表现亮眼

数据来源:杭州贝壳研究院

据杭州贝壳研究院数据,上半年杭州二手房住宅网签量TOP20榜单中,均价3万元/㎡内的刚需盘占75%,并且有多个超3000户大盘在列。整体来看市场还是以刚需客户为主力。

位于萧山义桥的绿都御景蓝湾、沿江南的保利东湾、以及青山湖科技城的星汇花园位列前三甲,成交量分别为105套、99套、94套,三盘均为均价在3万以内的刚需大盘。

其中,位居榜首的绿都御景蓝湾总体量约72万方,共有约5300户、近1.7万人。项目于2014年开始销售,首开高层毛坯均价仅约7500元/㎡,2017年三期销售时,约16000元/㎡,主力户型面积为80㎡、89㎡、121㎡。

目前,项目挂牌房源有392套,挂牌均价为28126元/㎡,上半年网签均价为25495元/㎡。

此外,榜单中的绿城桃源小镇、绿城杨柳郡、翡翠城等,都是拥有多个组团的“超级大盘”。其中,绿城桃源小镇就有16个组团,总房源套数达7000多套,涵盖高层、洋房、别墅等产品,目前项目挂牌房源近1000套。

虽然二季度杭州二手房成交量经历“3连跌”,但也有摇号红盘表现亮眼。

勾庄板块的“万人摇”红盘幸福里走出独立行情!直至今年2月10日之前,仅1套网签的幸福里近5个月内成交量飙升至89套,冲上网签量TOP20第四名。

幸福里作为勾庄“万人摇”红盘,曾经中签率低至2.8%。项目总户数2431户,去年9月份交付后,在二手房市场一直有着极高的关注度。根据透明售房网数据显示,目前共有182套房源挂牌,挂牌均价41538元/㎡,上半年成交均价约33167元/㎡。

钱江世纪城板块流量担当保利澄品和滨江御虹府均以67套成交量登上榜单。

300万内刚需仍为市场主力

改善需求有所增长

从二手房成交总价结构上来看,今年上半年300万以内刚需房源仍为置业首选,占比64.28%,环比去年下跌0.73%;总价300万-800万内改善房源有所上涨,占比32.12%,环比去年上涨0.78%。

数据来源:杭州贝壳研究院

从成交房源面积结构上看,60-90㎡刚需房源依然为市场主力,占比45.25%,环比上涨0.03%;与此同时,改善客加速入市,上半年90-140㎡改善房源占比32.35%,环比提升1.2%,同比提升1.3%。

值得一提的是,上半年60㎡内成交住宅环比下降0.35%,该面积段中除了公寓产品之外,剩余成交主要集中在各板块的老破小,该比例的下降也意味着老破小的市场需求在削弱。

数据来源:杭州贝壳研究院

从区域成交结构来看,上半年杭州十区二手住宅成交均有大幅上涨,其中以萧山区最为明显,环比上涨59%。上城区、萧山区、拱墅区分别以4497套、4146套、3923套成交量位列前三甲。

上半年成交量排行前五的区域中,传统主城区仅占两席,余杭区和临平区以3428套、3261套成交量位列第四、第五位,超越西湖区与钱塘区,滨江区二手成交最低,次于临安和富阳,位居十区末尾。

数据来源:杭州贝壳研究院

库存量“高居不下” 成交周期拉长

利好政策能否加速下半年去化?

据了解,除临安外,目前全杭州在售二手房合计约28.09万套,库存压力依然很大。

23年上半年房源成交周期201.6天,环比延长29.5天;客源成交周期76.9天,环比延长0.9天,这意味着去化将更加缓慢。

数据来源:杭州贝壳研究院

从上半年挂牌量上来看,业主挂牌积极性减弱,房东观望情绪增加。上半年挂牌量也经历了“3连涨3连跌”,4月份新增挂牌环比下降18%左右,5月环比下降5%,6月环比再下滑17%。

数据来源:杭州贝壳研究院

好在6月下旬有新一轮政策利好相助——

5年期LPR下调10%,杭州首套房贷利率降至4%,创历史新低。房贷利率的下降在一定程度上能够促进市场成交。

6月28日央行提出因城施策支持刚性和改善性住房需求。同时还明确要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,促进房地产市场平稳健康发展,加快完善住房租赁金融政策体系,推动建立房地产业发展新模式。

此外,上半年全国已有14城调整限购、8城调整限售。下半年杭州是否会加入解除“双限”城市也是值得期待的。

网传接下来又会有一波新政利好来袭,下半年杭州二手房市场将会有怎样的表现?拭目以待!

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文章来源:乐居买房

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